Rynek mieszkaniowy bije kolejne rekordy

17 października 2021

II kwartał 2021 roku przyniósł kolejne wzrosty zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i kredytowym. Zwiększeniu o 1,23% uległa kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych,
a wartość zawartych umów wyniosła 22,137 mld zł. Średnia wartość udzielanego kredytu mieszkaniowego wzrosła o 5,62%, osiągając poziom niespełna 330 tys. zł. To wynik wyraźnego trendu w kierunku kredytów przekraczających 500 tys. złotych i konsekwencja stale rosnących cen nieruchomości mieszkaniowych. Wyniki akcji kredytowej polskich banków w obszarze finansowania nieruchomości mieszkaniowych oraz dane dotyczące trendów i cen transakcyjnych na rynku nieruchomości mieszkaniowych prezentuje Raport AMRON-SARFiN za II kwartał 2021 roku, opublikowany przez Związek Banków Polskich.

Obserwowanym wzrostom sprzyjają te same czynniki, które widoczne były w czasie pandemii COVID-19 w połowie 2020 roku. Z jednej strony historycznie tani kredyt hipoteczny, z drugiej brak alternatywy dla lokowania kapitału. Mieszkanie kupują więc zarówno ci, których stać na kredyt, jak również osoby dysponujące własnymi oszczędnościami.

II kwartał 2021 bije kolejne rekordy. Ponad 67 tysięcy nowo udzielonych kredytów to wzrost o 17% w relacji do I kwartału i rekord od czasu kryzysu subprime. Pod względem wartości udzielonych kredytów, sektor bankowy osiągnął wynik wszechczasów z kwotą ponad 22 mld złotych, przekraczając rekordowy wynik ubiegłego kwartału o ponad 23%, a wynik sprzed roku – o ponad 64%.

Źródłem tak dobrej koniunktury jest zarówno ogromny wzrost popytu, jak i większa skłonność banków do udzielania kredytów, zwłaszcza wysokokwotowych, widoczna w poluzowaniu wymagań między innymi w zakresie wkładu własnego. Z drugiej strony nowo zaciągnięte kredyty charakteryzuje coraz niższy wskaźnik LtV, czyli udział wkładu własnego. W odniesieniu do II kwartału 2020 roku udział kredytów o wskaźniku LtV wyższym od 80% spadł o prawie 9 p.p., do poziomu poniżej 30%. Łączna kwota zadłużenia z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych osiągnęła kolejne maksimum w wysokości 486 mld złotych. Przekroczyliśmy również poziom 2,5 mln czynnych kredytów mieszkaniowych.

mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Uwzględniając wyniki pierwszego półrocza, w tym zwłaszcza dynamikę wzrostu akcji kredytowej w II kwartale 2021 roku, można bez ryzyka zapowiedzieć rekordowy wynik sektora bankowego w finansowaniu mieszkalnictwa w roku 2021 w wysokości sięgającej 80 mld złotych. Osiągnięcie takiego wyniku oznaczałoby udzielenie co najmniej 240 tys. nowych kredytów hipotecznych.

Wysoki popyt na rynku mieszkaniowym nadal skłania inwestorów do coraz większej aktywności. W stosunku do notowań z I kwartału br., liczba mieszkań, których rozpoczęto budowę wzrosła o ponad 27%. 80 883 mieszkań, na budowę których wydano pozwolenie lub dokonano zgłoszeni z projektem budowlanym, jest najwyższym wynikiem w historii rynku mieszkaniowego w Polsce.

W porównaniu do II kwartału 2020 roku, czyli okresu pierwszej reakcji rynku na pandemię, zanotowano wzrosty we wszystkich kategoriach rynku mieszkaniowego. Do użytkowania oddano o 10% więcej mieszkań, wzrost liczby nieruchomości, których budowę rozpoczęto, przekroczył 70%, natomiast liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie, przekroczyła 38%.

W II kwartale 2021 roku odnotowano dalsze wzrosty średniej ceny transakcyjnej 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania we wszystkich badanych lokalizacjach. Najwyższe wzrosty odnotowano w Poznaniu, Białymstoku i Krakowie – odpowiednio 4,87%, 3,71% i 3,46%. Średnia cena transakcyjna w Warszawie w II kwartale 2021 roku wyniosła 10 224 zł/m2 i była wyższa o 1,50% w odniesieniu do wartości notowanej w poprzednim kwartale. Wzrosty średnich cen przekraczające 1 procent zanotowano we Wrocławiu i Gdańsku (1,80% i 1,63%). Najniższy wzrost cen zarejestrowano w Łodzi, zaledwie o 0,25%. W relacji do analogicznego okresu 2020 roku największe wzrosty przeciętnej ceny mieszkań zarejestrowano w Krakowie, Warszawie i Gdańsku – odpowiednio o 10,99%, 9,57% i 9,37%. W tym samym okresie ceny w Poznaniu wzrosły o 5,79%.

Ceny mieszkań rosną, jednak nadal nie ma podstaw, aby mówić o bańce spekulacyjnej. Zmiany cen nieruchomości są możliwe dzięki wzrostowi wynagrodzeń oraz posiadanym przez nabywców oszczędnościom, a uzasadnione rosnącymi kosztami materiałów budowlanych, gruntów pod zabudowę oraz wynagrodzeń w sektorze budowlanym.

mówi dr Jacek Furga.

Analiza stawek czynszów najmu określonych w trwających umowach potwierdza stabilizację czynszów na poziomie wyraźnie obniżonym wobec okresu sprzed wybuchu pandemii COVID-19. Poszczególne rynki szukają optymalnego poziomu czynszu. Stąd odnotowane w ubiegłym kwartale drobne korekty stawek czynszu w zakresie –1,44% w Łodzi do +1,82% w Poznaniu, przy praktycznie niezmienionym poziomie w Warszawie.

Związek Banków Polskich od lat niezmiennie rekomenduje realizację w Polsce rozwiązań i instrumentów finansowych zapewniających w sąsiednich krajach skuteczne zabezpieczanie potrzeb mieszkaniowych obywateli.

Niezbędne są rozwiązania systemowe, długoterminowe i powszechne, w tym promujące kredyty o stałej stopie (poprzez wspieranie emisji listów zastawnych o stałej stopie) lub/ oraz wspierające oszczędzanie na cele mieszkaniowe, które pozwalałoby m.in. gromadzić wkład własny potencjalnych kredytobiorców. Jesteśmy gotowi jako Związek Banków Polskich wspierać każdą konstruktywną propozycję i pomysł na rozwiązanie problemu mieszkaniowego w naszym kraju. Mamy również własne propozycje i rekomendacje instrumentów pozytywnie zweryfikowanych w krajach ościennych i ponownie je do rządu zgłosimy. Sprawdzonych sposobów i mechanizmów na rozpędzenie tego koła zamachowego gospodarki, jakim może być i powinno być budownictwo mieszkaniowe, jest wiele.

mówi dr Jacek Furga.