Raport AMRON-SARFiN Q2/2024: Spadki na rynku kredytów mieszkaniowych, ale z perspektywą wzrostu

27 sierpnia 2024

II kwartał 2024 r. przyniósł wyraźny spadek aktywności na rynku kredytów mieszkaniowych, zarówno pod względem liczby, jak i wartości nowo udzielonych kredytów. Według najnowszego raportu AMRON-SARFiN, w okresie od kwietnia do czerwca 2024 r. banki w Polsce zawarły 45 434 umowy kredytowe na łączną kwotę 19,118 mld zł. W porównaniu z I kwartałem 2024 r. oznacza to spadek o 29,56% w liczbie udzielonych kredytów oraz o 28,87% w ich wartości.

Głównymi przyczynami obserwowanego spadku były zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów przez banki oraz brak jednoznacznych deklaracji w sprawie nowych programów dopłat do kredytów hipotecznych. Rynek mieszkaniowy znajduje się w fazie wyczekiwania, gdzie potencjalni nabywcy zastanawiają się, czy skorzystać z dostępnych ofert kredytowych, czy poczekać na ewentualne wprowadzenie nowych programów wsparcia lub na spadek cen mieszkań. Wpływ na rynek kredytów mieszkaniowych miały także decyzje Rady Polityki Pieniężnej o utrzymaniu stóp procentowych NBP na poziomie 5,75%. Nie bez znaczenia pozostaje również widoczne osłabienie aktywności sektora deweloperskiego, co przyczyniło się do ograniczenia podaży nowych mieszkań na rynku.

Na początku sierpnia br. Związek Banków Polskich przedłożył Ministrowi Rozwoju i Technologii propozycję wykorzystania w pracach nad powstającym Portalem DOM doświadczeń sektora bankowego w tworzeniu ogólnopolskiej bazy danych o nieruchomościach, a nawet wykorzystania części funkcjonalności Systemu AMRON. Sektor bankowy od samego początku transformacji gospodarczej w Polsce prowadzi krytyczną ocenę sytuacji na rynku informacji o nieruchomościach, a Związek Banków Polskich już ponad 20 lat temu podjął decyzję o utworzeniu międzybankowej, ogólnopolskiej bazy danych o nieruchomościach, jaką jest AMRON.

Jesteśmy przekonani, że wykorzystanie w tym projekcie naszych doświadczeń jak również zasobów i funkcjonalności Systemu AMRON może zdecydowanie przyspieszyć tempo prac nad stworzeniem Portalu DOM przy jednoczesnym obniżeniu wydatków budżetowych na ten cel. Z dostępu do Systemu AMRON korzysta od wielu lat Narodowy Bank Polski, Urząd Komisji Nadzoru Finansowego, Prokuratura Krajowa i Policja i ponad 600 podmiotów gospodarczych aktywnych na rynku nieruchomości, w tym 25 największych banków komercyjnych i 391 banków spółdzielczych. Wracając do rynku mieszkaniowego i kredytowego podtrzymujemy naszą wcześniejszą prognozę wyników akcji kredytowej na rok 2024. Jednak to, jak zachowa się rynek kredytów hipotecznych w drugiej połowie roku 2024, zależy w dużej mierze od tego, czy rząd jednoznacznie i kiedy wypowie się co do realności uruchomienia z początkiem roku 2025 nowego programu wspierania kredytobiorców.

Dr Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich i prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji

Jak wynika z najnowszego raportu AMRON SARFiN, na dzień 30 czerwca 2024 r. w spłacie pozostawało 2 279 387 kredytów mieszkaniowych. Łączne zadłużenie polskich gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych na koniec II kwartału 2024 roku wyniosło 488,306 mld zł, wobec 483,981 mld zł na koniec poprzedniego kwartału.

W II kwartale 2024 r. odnotowano znaczący spadek sprzedaży nowych kredytów mieszkaniowych w porównaniu z poprzednim kwartałem, zarówno w ujęciu ilościowym, jak i wartościowym. Od kwietnia do czerwca 2024 r. banki w Polsce zawarły 45 434 umowy kredytowe z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, czyli o 29,56% (19 070 umów) mniej niż w I kwartale 2024 r. Łączna wartość udzielonych kredytów wyniosła 19,118 mld zł, co oznacza spadek o 28,87% (nominalnie o 7,758 mld zł). Średnia wartość kredytu mieszkaniowego w II kwartale 2024 r. wzrosła do 423 336 zł, a więc o 5 951 zł (1,43%) w porównaniu z poprzednim kwartałem.

W II kwartale 2024 r., mimo ogólnego spadku na rynku kredytów, sektor budownictwa mieszkaniowego wykazał pewne oznaki ożywienia. Według danych GUS, w okresie od kwietnia do czerwca rozpoczęto budowę 62 294 mieszkań, co stanowi wzrost o 3,69% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Liczba wydanych pozwoleń na budowę również wzrosła, osiągając 73 323, co jest wynikiem o 4,8% wyższym niż w I kwartale 2024 r. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła nieznacznie, o 2,12%, do poziomu 47 260 lokali. Na sytuację na rynku kredytowym i mieszkaniowym z ostrożnością zareagowali inwestorzy. Deweloperzy rozpoczęli budowę 38 597 mieszkań, co stanowi spadek o 8,09% w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale jednocześnie oznacza wzrost o 57,28% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 r. Nieco mniejszy spadek odnotowano w przypadku liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań, których w II kwartale było 50 163, czyli o 1,72% mniej niż w poprzednim kwartale, ale o 28,07% więcej niż rok wcześniej.

Ceny transakcyjne mieszkań w największych polskich miastach nadal rosły w II kwartale 2024 r. Największy wzrost odnotowano we Wrocławiu, gdzie ceny wzrosły o 6,55%, osiągając poziom 11 659 zł/m². W Krakowie ceny wzrosły o 5,71% do poziomu 13 020 zł/m², co czyni to miasto jednym z najdroższych w Polsce. W Warszawie ceny również wzrosły, choć nieco mniej, o 2,08%, co oznacza średnią cenę transakcyjną na poziomie 14 278 zł/m². Podobne tendencje zaobserwowano także w Poznaniu, gdzie ceny wzrosły o 3,04%, osiągając poziom 10 102 zł/m².

Na rynku najmu mieszkań w Polsce II kwartał 2024 r. przyniósł nieznaczne wzrosty. Najwyższe zanotowano w Krakowie (o 1,51%) i Katowicach (o 1,06%), gdzie średni czynsz najmu wzrósł odpowiednio o 27 zł i 13 zł. W Warszawie średni czynsz najmu wyniósł 2 243 zł, co stanowi wzrost o 0,76% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Warto zaznaczyć, że jedynym miastem, w którym odnotowano spadek czynszu, był Wrocław, gdzie średni czynsz obniżył się o 1,76%.