Raport AMRON-SARFiN 2/2023: Wyraźne ożywienie rynku kredytów hipotecznych

29 sierpnia 2023

W zestawieniu z wynikami I kwartału 2023 r., w którym zanotowano długo oczekiwany wzrost, tak w ujęciu liczby, jak i wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych, II kwartał ’23 to kontynuacja i umocnienie dobrych wyników. Jednak skala kredytowania hipotecznego nadal utrzymuje się na niskim poziomie, a wysoką dynamikę wzrostów należy przypisać przede wszystkim efektowi bazy, w tym przypadku katastrofalnym wynikom notowanym w poprzednich okresach. W II kwartale 2023 r. udzielono 30 798 kredytów mieszkaniowych, czyli o 40,19% więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wzrost o 51,22% zanotowano również w odniesieniu do wartości zawartych umów. II kwartał ’23 zamknięto z wynikiem 11,3 mld zł. Rekordowo przedstawia się średnia wartość udzielonego kredytu ogółem, notowana w II kwartale 2023 roku na poziomie 366 139 złotych. To wzrost o 7,87% w porównaniu do wyników I kw. 2023. Poprzedni rekord padł w I kwartale 2022 roku – 353 727 złotych.

Podobnie jak w pierwszym kwartale 2023 roku, ożywienie rynku kredytowego to wynik kilku czynników, m.in. działań Rady Polityki Pieniężnej, która od września 2022 r. utrzymuje stopę referencyjną NBP na stabilnym poziomie – 6,75%, co w efekcie pozwoliło obniżyć WIBOR 3M do poziomu 6,90% na koniec drugiego kwartału. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec czerwca 2023 roku wyniosło 8,77%, czyli o 0,29 p.p. mniej w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Ponadto w lutym 2023 r., Komisja Nadzoru Finansowego zweryfikowała swoje stanowisko z marca 2022 r. i obniżyła wysokość buforu dla badania zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców, z poziomu 5% do 2,5% dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej. Kolejnym czynnikiem, który zdaniem ekspertów także wpłynął na ożywienie rynku kredytowego w II kwartale ’23 jest rządowy program „Bezpieczny kredyt 2%”. Osoby, które nie miały możliwości skorzystać z programu, z wyprzedzeniem sięgnęły po komercyjny kredyt hipoteczny, aby zdążyć z wyborem mieszkania i zapłacić w miarę rozsądną cenę.

Drugi kwartał 2023 r. to kolejny okres z wyższym poziomem spłat czynnych kredytów niż tych nowo udzielanych. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce wyniosła 2,303 mln. Do kwoty 478,634 mld zł, czyli o prawie 7 mld złotych w porównaniu z I kw. ’23, zmalała ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych.

Drugi kwartał br. w sektorze mieszkaniowym to utrzymująca się ostrożność inwestycyjna. Wprawdzie w porównaniu z danymi za I kwartał 2023 r. wskaźniki mieszkaniowe wzrosły, ale już w zestawieniu z wynikami II kwartału 2022 roku liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto była niższa o 29,20%, a liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie o 35,46%. Wzrost zanotowano w przypadku liczby mieszkań oddanych do użytkowania – o 3,31% więcej niż rok wcześniej.

W porównaniu z wynikami I kwartału 2023 roku, miastem z największym wzrostem średniej ceny transakcyjnej w II kwartale br. była Warszawa – wzrost 2,84%. Zdecydowanie niższe wzrosty cen zanotowano we Wrocławiu i Łodzi. W pozostałych miastach objętych analizą odnotowano niewielkie spadki średnich cen – w Gdańsku o 1,83%, w Poznaniu o 1,61% i Krakowie o 0,24%.

Po pierwszym miesiącu funkcjonowania programu „Bezpieczny kredyt 2%” podjęto dyskusję na temat ewentualnego wpływu rządowego programu na wzrost cen mieszkań. Pierwsze transakcje finansowane tym kredytem przypadają dopiero na lipiec 2023 roku, jednak podjęta analiza zmian cen ofertowych na rynku mieszkaniowym pokazuje, że im bliżej uruchomienia programu, tym bardziej widoczny był jego wpływ na ceny ofertowe. Od połowy grudnia 2022 r., czyli od momentu ogłoszenia programu, ofertowe ceny mieszkań rosły. W okresie od grudnia 2022 r. do czerwca 2023 roku wzrost cen ofertowych w Warszawie przekroczył poziom 10%.

Drugi kwartał 2023 roku, za sprawą wzrostu liczby ofert mieszkań do wynajęcia, to okres stabilizacji sytuacji na rynku najmu. Na większości rynków objętych analizą zaobserwowano niewielkie spadki wysokości czynszów, dla przykładu w Łodzi o 1,88% czy w Warszawie o 0,72%. Wzrosty średniego czynszu najmu notowano w tym okresie w Krakowie – o 0,31% i Katowicach – o 2,62%.