Raport AMRON-SARFiN 4/2022: Stabilizacja rynku mieszkaniowego

27 lutego 2023

W odniesieniu do dynamicznych zmian notowanych w poprzednich miesiącach, czwarty kwartał 2022 roku przyniósł pewne symptomy stabilizacji, zarówno w odniesieniu do rynku kredytów hipotecznych, jak i na rynku mieszkaniowym. W IV kw. 2022 udzielono 18 932 kredytów mieszkaniowych, czyli o 10,77% mniej
w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wartość kredytów wyniosła 6,2 mld zł, o 11,97% mniej niż w III kwartale ubiegłego roku.

W całym 2022 roku banki udzieliły 126 tys. nowych kredytów mieszkaniowych, co oznacza spadek aż
o 50,75% w stosunku do rekordowych wyników za 2021 rok. W ujęciu wartościowym, osiągnięty w 2022 roku wynik 43,6 mld zł był niższy o 49,11% niż przed rokiem.

Podwyżki podstawowych stóp procentowych zapoczątkowane w październiku 2021 r. skutkowały coraz wyższymi wzrostami wskaźnika WIBOR, co w efekcie przełożyło się na jeszcze droższy kredyt hipoteczny. Rok 2022 rozpoczęto ze stopą referencyjną NBP na poziomie 1,75%, a zamykano ze stopą referencyjną w wysokości 6,75%. Po raz pierwszy od roku 2012 zanotowano spadek średniej wartości nowo udzielanego kredytu mieszkaniowego. Z rekordowego poziomu 353 tys. złotych na koniec I kw. 2022 r. spadł do 325 tys. zł na koniec roku 2022.

Od początku roku 2022 obserwowano nie tylko systematyczny spadek wolumenu nowej akcji kredytowej, ale również systematyczny spadek liczby i wartości portfela czynnych umów kredytowych. Według stanu na dzień 31 grudnia 2022 r. liczba czynnych umów kredytu mieszkaniowego w Polsce wyniosła 2 366 262. Oznacza to spadek o 2,95% w IV kwartale 2022 roku, czyli nominalnie o 71 875 kredytów w porównaniu do stanu na koniec poprzedniego kwartału. W stosunku do liczby czynnych kredytów notowanej w końcu 2021 roku oznacza to spadek o 182 298 umowy (7,15%).

Pod względem liczby oddanych do użytkowania mieszkań sektor mieszkaniowy zanotował najlepszy wynik od 1979 roku. W 2022 r. oddano do użytkowania 238,6 tys. mieszkań i domów – o kilka tysięcy więcej niż
w rekordowym roku 2021.

W sektorze budownictwa mieszkaniowego zaobserwowano najpoważniejsze zahamowanie koniunktury
od kilkunastu lat. Deweloperzy sprzedali w 2022 r. o 38% mniej mieszkań niż rok wcześniej. Pod względem liczby transakcji osiągnięto poziom z lat 2013-2014. Ograniczony dostęp do kredytów, spadek sprzedaży mieszkań i skokowy wzrost kosztów budowy skutkowały wyraźnym spadkiem liczby rozpoczynanych inwestycji oraz wydawanych pozwoleń na budowę. Liczba rozpoczynanych inwestycji spadła o ponad 30%. W 2022 roku zaczęto budować aż o 77 tysięcy mniej mieszkań niż rok wcześniej.

Spadek liczby transakcji i znaczące ograniczenia liczby udzielanych kredytów hipotecznych spowodowały
w 2022 r. zahamowanie wzrostu cen transakcyjnych. Na koniec roku sięgał średnio około 3% dla największych aglomeracji. Najwyższy wzrost cen, na poziomie 6,8%, odnotowano we Wrocławiu.

Wzrost kosztów utrzymania oraz wysokie oprocentowanie kredytów to w efekcie spadek dostępności mieszkań. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 spadł z utrzymującego się przez ostatnich 5 lat poziomu powyżej 200 pkt. do poziomu zbliżonego do notowanego w roku 2012.

Spadek dostępności cenowej mieszkań oraz spadek zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców, spowodowały przesunięcie znacznej części popytu z rynku mieszkaniowego na rynek najmu. Wprawdzie czwarty kwartał 2022 roku przyniósł wyraźne spowolnienie wzrostu stawek czynszów, jednak w skali roku wzrosty miały nadal wynik dwucyfrowy. W ujęciu rocznym najwyższą dynamikę czynszu, w wysokości 19,16%, odnotowano w Krakowie.

Wskutek wystąpień Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Związku Firm Doradztwa Finansowego oraz Związku Banków Polskich, Komisja Nadzoru Finansowego częściowo wycofała się z wprowadzonego w kwietniu 2022 roku buforu bezpieczeństwa. W związku ze zamianą wskaźnika WIBOR na WIRON kredytobiorcy wiążą nadzieje na niższą cenę kredytu. To może przełożyć się na wynik ok. 85 - 90 tys. kredytów o wartości ok. 30 mld zł w roku 2023.

Budownictwo mieszkaniowe może i powinno być wykorzystane, wzorem innych krajów, jako jedno z najbardziej efektywnych kół zamachowych gospodarki. W interesie państwa powinno więc leżeć wspieranie zarówno popytu, jak również podaży na rynku mieszkaniowym. Zdecydowanie stać nas na wyższą niż dotychczas skalę wydatków budżetowych na ten cel. To się nam wszystkim po prostu opłaca.

dr. Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczącego Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich:

Najnowsze analizy wykazują, że z ceny płaconej deweloperowi przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym, aż 37% trafia do budżetu państwa w postaci równego rodzaju opłat i podatków.

Związek Banków Polskich od lat niezmiennie rekomenduje realizację w Polsce rozwiązań i instrumentów finansowych zapewniających w sąsiednich krajach nieporównywalnie efektywniejsze zabezpieczanie potrzeb mieszkaniowych obywateli. Potrzebujemy rozwiązań systemowych, efektywnych, powszechnych i wieloletnich.

podkreśla dr Jacek Furga